Empreendimentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) apresentam desafios específicos relacionados à gestão das áreas comuns, controle de custos operacionais, manutenção predial e segurança. Diferentemente de outros segmentos residenciais, a sustentabilidade econômica do condomínio é fator crítico para garantir a permanência e a qualidade de vida dos moradores ao longo do tempo.
Nesse contexto, a automação predial e residencial, quando corretamente dimensionada e integrada desde a fase de projeto, deixa de ser um elemento de luxo e passa a ser uma ferramenta estratégica de eficiência, controle e racionalização de recursos.
Este artigo apresenta uma abordagem técnica para a adoção de soluções de automação em empreendimentos HIS, com base em um estudo desenvolvido para um lançamento residencial na cidade de São Paulo, destacando diretrizes, sistemas prioritários e benefícios operacionais.
Automação desde o projeto: infraestrutura como premissa
Um dos princípios fundamentais para viabilizar a automação em empreendimentos HIS é o planejamento da infraestrutura, e não necessariamente a instalação imediata de todos os sistemas.
A previsão de infraestrutura durante a obra:
- Possui custo marginal reduzido quando comparada a intervenções pós-entrega
- Evita obras corretivas e adaptações futuras
- Permite implantação gradual dos sistemas conforme a maturidade da gestão condominial
- Garante flexibilidade para adoção de novos modelos de contratação e operação
A estratégia recomendada é definir, já em projeto, quais funcionalidades são prioritárias para entrega inicial e quais terão apenas sua infraestrutura prevista.
Soluções de automação para áreas comuns
Gestão hidráulica e recursos hídricos
A automação aplicada aos sistemas hidráulicos permite:
- Monitoramento do nível de reservatórios
- Controle e status do bombeamento de água
- Detecção precoce de falhas operacionais
Essas funcionalidades reduzem desperdícios, evitam manutenções emergenciais e aumentam a confiabilidade do abastecimento.
Monitoramento e controle de energia elétrica
Soluções integradas permitem:
- Acompanhamento do uso de geradores e no-breaks
- Monitoramento da qualidade da energia elétrica
- Registro de dados para eventuais contestações junto à concessionária
- Medição de consumo por áreas específicas, viabilizando bilhetagem ou cobrança por uso
O controle energético é essencial para a redução do OPEX e para uma gestão mais transparente do condomínio.
Iluminação das áreas comuns
A automação da iluminação contribui diretamente para a eficiência energética por meio de:
- Programação de horários
- Acionamento automático conforme uso ou condições pré-definidas
- Comando remoto de ambientes específicos
Além da economia de energia, há redução da necessidade de intervenção manual da equipe operacional.
Gerenciamento integrado e portaria remota
A preparação para sistemas de portaria remota ou virtual é altamente recomendada em empreendimentos HIS, pois:
- Mantém níveis adequados de segurança
- Reduz significativamente os custos com pessoal
- Integra controle de acesso, CFTV e alarmes em uma única plataforma
Mesmo quando a adoção não ocorre imediatamente, a infraestrutura preparada garante liberdade de decisão futura para o condomínio.
Segurança eletrônica e monitoramento
Controle de acesso
Tecnologias atuais permitem o uso de:
- Reconhecimento biométrico (digital, facial ou íris)
- Controle de acesso via aplicativos móveis
- Fechaduras automatizadas em áreas de uso restrito
Essas soluções aumentam a segurança e facilitam a gestão do fluxo de usuários.
Sistemas de CFTV e alarmes
Além da segurança patrimonial, os sistemas de monitoramento permitem:
- Controle de presença e uso dos ambientes
- Acompanhamento remoto de rotinas de limpeza e manutenção
- Alarmes técnicos para detecção de vazamentos, fumaça ou gás
Esses recursos contribuem para a preservação da edificação e podem inclusive impactar positivamente os custos de seguros condominiais.
Infraestrutura de telecomunicações
A conectividade é hoje um requisito básico de operação predial. Recomenda-se:
- Redes de dados disponíveis em todas as áreas comuns
- Separação entre redes de uso dos moradores e da administração
- Atendimento às normas técnicas e requisitos das operadoras
Modelos de parceria com operadoras, baseados em cobrança recorrente, têm se mostrado viáveis e evitam investimentos iniciais elevados.
Modelos de contratação e viabilidade econômica
Conforme já destacado, o aspecto crítico é que a infraestrutura necessária esteja prevista em projeto, garantindo escalabilidade sem impactos estruturais
Um fator decisivo para a adoção de tecnologia em HIS é a evolução dos modelos de negócio. Atualmente, muitos fornecedores oferecem:
- Implantação sem custo inicial de equipamentos
- Contratos de prestação de serviço entre 2 e 4 anos
- Cobrança mensal diluída no orçamento condominial
Esse modelo reduz barreiras financeiras e facilita a adesão por parte dos condomínios.
Conclusão
A automação predial em empreendimentos HIS não deve ser tratada como um item opcional ou supérfluo, mas como um instrumento técnico de eficiência, controle e sustentabilidade econômica.
Quando planejada desde a fase de projeto, com foco em infraestrutura, interoperabilidade e evolução gradual, a automação contribui diretamente para:
- Redução de custos operacionais
- Melhoria da segurança
- Qualidade na gestão condominial
- Valorização do empreendimento ao longo do tempo
Trata-se, portanto, de uma decisão estratégica alinhada às demandas atuais da construção civil e à realidade socioeconômica dos usuários finais.
Artigo de autoria do Eng. José Roberto Muratori, que participa do Conselho Editorial da Revista Prédio Inteligente.
