O mercado brasileiro de hospedagem temporária vem ganhando espaço rapidamente. Impulsionado pelas plataformas digitais, pelo trabalho remoto, pelas viagens profissionais e pela busca por maior flexibilidade, o modelo conhecido como short stay passou a ocupar uma posição intermediária entre a locação residencial convencional e a hotelaria.
Esse movimento também está influenciando o mercado imobiliário. Studios e apartamentos compactos, especialmente em regiões centrais e próximas a polos empresariais, turísticos, universitários e hospitalares, são cada vez mais adquiridos por investidores interessados em operações de curta permanência.
Entretanto, o crescimento desse mercado trouxe um desafio ainda pouco equacionado: muitos desses apartamentos estão localizados em edifícios concebidos para uso residencial tradicional ou em empreendimentos multiuso, nos quais convivem moradores permanentes, hóspedes temporários, investidores, operadores de locação, prestadores de serviços e estabelecimentos comerciais.
Essa diversidade de usuários cria uma dinâmica operacional muito mais complexa do que aquela encontrada em um condomínio residencial convencional.
Um edifício, diferentes formas de ocupação
O morador permanente conhece as regras do condomínio, utiliza regularmente seus acessos e desenvolve uma relação contínua com funcionários, vizinhos e áreas comuns. O hóspede temporário, por outro lado, precisa receber rapidamente credenciais de acesso, orientações de uso, informações sobre serviços e suporte durante uma permanência que pode durar poucos dias.
Ao mesmo tempo, equipes de limpeza, manutenção, lavanderia, entrega e abastecimento precisam circular pelo empreendimento em horários determinados e com permissões específicas.
Quando esses fluxos não são planejados, surgem problemas recorrentes:
- dificuldade para identificar hóspedes e visitantes;
- sobrecarga da portaria;
- compartilhamento inadequado de senhas, controles e chaves;
- circulação indevida em áreas restritas;
- conflitos entre moradores permanentes e usuários temporários;
- uso desordenado de elevadores e áreas comuns;
- dificuldade para coordenar limpeza e manutenção;
- ausência de registros confiáveis sobre acessos e ocorrências;
- aumento dos custos operacionais;
- dúvidas sobre a responsabilidade de proprietários, operadores e condomínio.
- Portanto, o desafio não está apenas dentro do apartamento. Ele envolve toda a infraestrutura física, digital e operacional do empreendimento.
A questão também é jurídica e condominial
A própria classificação dessa modalidade ainda passa por definições importantes. Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que contratos de curta estadia intermediados por plataformas não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem hoteleira, sendo considerados contratos atípicos. O tribunal também decidiu que sua utilização em condomínios de destinação residencial depende de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
A decisão reforça um ponto essencial: tecnologia, governança, convenção condominial e modelo operacional precisam ser tratados de maneira integrada. Não basta instalar uma fechadura eletrônica ou contratar um aplicativo de reservas. É necessário definir previamente como o empreendimento pretende administrar a coexistência entre diferentes formas de ocupação.
A tecnologia como infraestrutura de gestão
Automação e conectividade podem resolver uma parcela significativa desses problemas, desde que os produtos e softwares adotados consigam compartilhar dados e operar de forma coordenada.
Uma arquitetura tecnológica voltada ao short stay pode reunir:
- controle de acesso com credenciais temporárias;
- fechaduras eletrônicas integradas às reservas;
- liberação remota de hóspedes e prestadores;
- gestão diferenciada de elevadores e áreas comuns;
- cadastro digital e validação de identidade;
- integração entre reserva, check-in e check-out;
- interfonia IP e atendimento remoto;
- monitoramento de ocupação, respeitando a privacidade;
- automação de iluminação e climatização;
- desligamento de cargas após o check-out;
- detecção de vazamentos, fumaça e outras situações de risco;
- medição individualizada de água e energia;
- gestão das equipes de limpeza e manutenção;
- registro de eventos para auditoria e resolução de ocorrências;
- comunicação digital com hóspedes e moradores;
- integração com sistemas condominiais e plataformas de gestão.
Esses recursos podem proporcionar mais segurança e conveniência, reduzir tarefas manuais, evitar desperdícios e melhorar a experiência de todos os envolvidos.
O principal desafio, entretanto, é impedir que o edifício se transforme em um conjunto de sistemas isolados. A solução precisa conectar a unidade privativa, as áreas comuns e a operação do empreendimento, mantendo critérios claros de segurança cibernética, proteção de dados, disponibilidade e responsabilidade pelas informações.
É preciso projetar o modelo — e não somente comprar equipamentos
Empreendimentos preparados desde a concepção possuem melhores condições para organizar acessos, redes, infraestrutura, circulação de prestadores, áreas de apoio e sistemas de gestão. Nos edifícios existentes, por sua vez, será necessário desenvolver estratégias de retrofit capazes de incorporar essas funcionalidades com o mínimo de interferência física e operacional.
Em ambos os casos, algumas questões precisam ser respondidas:
- Quem cadastra e valida o hóspede?
- Como são criadas e canceladas as credenciais?
- Quais ambientes podem ser acessados por cada perfil de usuário?
- Como separar os fluxos de moradores, hóspedes e prestadores?
- Quem responde pelo suporte fora do horário comercial?
- Como os sistemas das unidades se comunicam com a gestão do edifício?
- Quais dados devem ser armazenados e por quanto tempo?
- Como preservar a privacidade e atender à LGPD?
- Quem arca com os custos adicionais gerados pela operação?
- Quais indicadores demonstram segurança, eficiência e qualidade dos serviços?
Sem essas definições, a tecnologia pode apenas digitalizar processos já desorganizados. Com um modelo bem estruturado, ela se transforma em uma verdadeira plataforma de gestão.
Uma oportunidade para desenvolver soluções brasileiras
O crescimento dos shortstays abre espaço para uma nova cadeia de produtos e serviços. Incorporadoras, administradoras condominiais, operadores de hospedagem, integradores de automação, empresas de controle de acesso, desenvolvedores de software, fabricantes, escritórios de arquitetura, consultores jurídicos e especialistas em segurança precisam trabalhar de forma conjunta.
Há oportunidade para criar:
- referências de infraestrutura para novos empreendimentos;
- modelos de retrofit para edifícios existentes;
- protocolos de integração entre equipamentos e plataformas;
- indicadores de desempenho operacional;
- boas práticas de segurança e privacidade;
- modelos de governança condominial;
- procedimentos para hóspedes e prestadores;
- laboratórios e projetos-piloto;
- empreendimentos demonstrativos;
- soluções escaláveis para diferentes perfis de edifícios.
Investidores e proprietários também se beneficiam dessa estruturação. Imóveis inseridos em edifícios preparados para a operação tendem a apresentar maior previsibilidade de custos, melhor experiência para o usuário e menor exposição a conflitos que podem comprometer a continuidade ou a rentabilidade da atividade.
Um convite à colaboração
Estamos diante de um mercado promissor, mas que ainda precisa construir suas próprias referências. O momento é particularmente favorável para reunir empresas de tecnologia, desenvolvedores, incorporadores, operadores, administradores, investidores, integradores e especialistas interessados em formular soluções integradas para essa nova realidade imobiliária.
O InovaNEX Hub pretende estimular essa aproximação, promovendo a troca de conhecimento, o mapeamento das principais dificuldades operacionais e a criação de projetos-piloto que permitam testar tecnologias, processos e modelos de gestão.
Pretendemos colaborar na construção de uma visão sistêmica: edifícios capazes de reconhecer diferentes perfis de ocupação, administrar seus fluxos com segurança e oferecer serviços adequados a moradores, hóspedes, operadores e proprietários.
Profissionais e empresas que já desenvolvem soluções para controle de acesso, automação, conectividade, gestão condominial, hospitalidade, eficiência energética, segurança ou operação de imóveis estão convidados a participar dessa construção.
O short stay não deveria ser tratado apenas como uma nova modalidade de locação. Ele representa uma transformação na forma de projetar, operar e utilizar os edifícios. E essa transformação exige colaboração, integração tecnológica e novos padrões de gestão.
Este artigo contou com a colaboração do InovaNEX Hub, ecossistema de geração de negócios no mercado de automação e conectividade.
